아파트 리모델링이 최근 재건축 대안으로 떠오르는 분위기지만 막상 리모델링 아파트에 투자하려니 재건축과 달리 정보가 많지 않다. 실제로 재건축보다 사업 속도가 빠른지, 15층 이상 중층 아파트도 리모델링이 가능한지, 리모델링해도 신축 아파트와 다를 바가 없는지 등 리모델링 투자 전 알아두면 좋을 체크 포인트와 투자 전략을 살펴봤다.
▶리모델링, 재건축보다 정말 빠른가
▷7년 이내 사업 완료…증축 방식 변수
리모델링은 사업 유형에 따라 진행 속도가 천차만별이다. 가구 수 증가와 수직증축 여부, 지하 주차장 층수 등 공사 기간에 영향을 주는 요소가 많기 때문이다. 일반적으로 가구 수 증가형 리모델링 공사 기간은 24개월 이상 소요되는 것으로 알려져 있다.
공사 기간 자체는 재건축보다 짧은 것이 보통이다. 노후 아파트를 완전히 허물고 그 땅에 새 건물을 짓는 재건축과 달리 리모델링은 기존 아파트 구조를 활용해 고쳐 짓는 방식을 택하기 때문이다. 리모델링 공사 기간은 재건축 대비 최소 6개월, 빠르면 1년 이상 단축된다.
전체적인 사업 진행 속도 역시 리모델링이 재건축보다 빠르다. 정비구역 지정부터 이주·준공까지, 재건축 사업에 걸리는 시간은 총 10년 정도다. 지난 2015년 서울시가 2000년 이후 재건축 사업장 약 160개를 분석한 결과 평균 사업 소요 기간은 9.7년이었다. 안전진단, 사업시행인가 등 인허가 과정이 늦어지면 수년씩 더 걸리는 경우도 허다하다. 그에 반해 리모델링은 빠르면 5~7년 내 사업 완료가 가능하다.
하지만 늘 예외는 있다. 특히 수직증축 리모델링 공사는 시간이 한참 더 필요할 가능성이 높다. 까다로운 안전진단 절차 탓이다. 안전진단을 한 번만 거쳐도 되는 수평증축 리모델링 공사와 달리 수직증축은 안전진단만 두 차례, 여기에 ‘안전성 검토’ 절차가 추가로 두 차례나 더 필요하다. 심지어 지금까지 두 차례 안전성 검토 모두 통과한 리모델링 아파트 단지는 서울 송파구 성지아파트, 단 1곳뿐이다. 그나마도 2013년 수직증축 허용 후 7년여 만인 지난 2월, 겨우 수직증축 승인을 받았다.
대부분 단지는 2차 안전성 검토에 어려움을 겪어 사업계획승인을 받지 못한 채 답보 상태에 놓여 있다. 수직증축을 고집하면 사업 기간이 무기한 연장될 수 있기 때문에 일부 단지는 수직증축에서 수평증축으로 공사 방향을 선회하기도 한다. 성남 무지개마을4단지, 한솔마을5단지, 안양 목련2단지 등이 수직증축에서 수평증축으로 돌아선 경우다.
수평증축 리모델링도 사업 속도가 마냥 빠른 것은 아니다. 수평증축 방식을 택한 서울 광진구 자양우성1차아파트를 예로 들어보자. 자양우성1차 리모델링 추진위원회는 지난 10월 포스코건설을 시공사로 선정했는데 포스코건설이 밝힌 입주 예정일은 2027년 중순이다. 기간을 넉넉히 잡기는 했지만 시공사 선정부터 입주까지 7년 가까이 소요되는 셈이다. 건설업계 관계자는 “리모델링은 시공사 선정 후에도 안전진단, 건축심의, 사업계획승인 등 수많은 절차를 거쳐야 한다. 여기에 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설이 늘어나면 늘어날수록 공사 기간, 비용이 기하급수적으로 증가한다. 사업성과 기간, 비용 등을 잘 따져 리모델링 공사 유형을 선택해야 하는 이유”라고 말했다.
▶리모델링, 어떤 아파트에 적합한가
▷주차 공간 충분하면 분담금 줄어
리모델링은 준공 15년 이상, 안전진단 B등급 이상 아파트가 대상이다. 재건축(준공 30년 이상, 안전진단 D등급 이상)보다 조건이 덜 까다롭다. 1990년대 준공해 재건축 연한까지 10년 이상 남은 아파트 중에서 용적률과 건폐율이 낮은 아파트 단지가 리모델링에 적합하다. 용적률이 낮을수록 대지지분이 높아 사업성이 좋다. 건폐율이 낮은 아파트 단지 역시 별동을 추가로 짓거나 발코니, 다용도실 등을 확장할 수 있어 유리하다. 하지만 대부분 리모델링 진행 단지는 용적률 200% 이상이다. 200% 미만일 경우 리모델링보다 재건축을 우선적으로 고려하기 때문이다.
조건에 부합한다면 리모델링 이후 과연 수익이 날 것인지 ‘사업성 검토’를 해봐야 한다.
사업성 계산법은 간단하다. 리모델링 후 아파트 가격 오름폭이 리모델링 사업비보다 크면 클수록 사업성이 좋은 단지다. 향후 시세가 오르면 일반분양 수입이 늘어 조합원 분담금도 감소한다. 자연스레 시세차익도 늘어난다. 특히 리모델링하려는 단지에 이미 지하 주차장이 있다면 사업성이 높다. 지하 주차장 시공비가 전체 공사비에서 차지하는 비율이 상당해서다. 즉, 리모델링 단지에 주차 공간이 충분하다면 그만큼 추가 분담금을 줄일 수 있다.
건설업계에 따르면 리모델링을 하면 아파트 시세는 평균 30% 정도 오른다. 예를 들어 현재 3.3㎡당 매매가가 1000만원인 아파트 단지는 리모델링 이후 보통 1300만원까지 가격이 뛴다. 이때 리모델링 사업비가 3.3㎡당 300만원을 초과하면 해당 아파트 단지는 리모델링을 해도 손해를 볼 가능성이 높다. 일반분양 물량까지 적다면 실패할 확률이 더 크다.
지역에 따라 천태만상인 아파트 시세에 비해 리모델링 공사비에는 큰 차이가 없다. 업계에서는 3.3㎡당 리모델링 사업비를 500만원 내외로 추산한다. 일례로 3.3㎡당 가격이 1000만원인 아파트 단지는 리모델링 후 시세가 300만원밖에 오르지 않기 때문에 리모델링할 경우 오히려 손해를 보게 된다. 같은 맥락에서 현재 3.3㎡당 시세가 1800만원은 돼야 사업비를 감당할 수 있다는 분석이 나온다. 3.3㎡당 매매가가 1800만원일 경우 시세가 30% 오르면 2340만원으로 뛰는데 그제서야 3.3㎡당 500만원가량의 사업비를 내도 수익(3.3㎡당 2340만원 - 2300만원)을 올릴 수 있기 때문이다. 물론 개발 호재가 많은 덕분에 리모델링 공사 여부와 관련 없이 향후 시세가 크게 오를 것으로 기대되는 곳은 상관이 없다.
서울과 1기 신도시를 넘어 용인, 수원 등 수도권에도 리모델링 바람이 분다. 사진은 최근 리모델링 추진이 활발히 진행 중인 경기도 용인 수지 초입마을아파트 단지. <최영재 기자>
▶정말 넓은 새 아파트가 되나
▷평면 확대되지만 층고는 낮아져
아파트 리모델링을 고민하는 수요자가 궁금해하는 점 중 하나는 내 집이 정말 넓어지고, 구조도 개선되는지다. 쌍용건설이 2011년 서울 강남구 도곡동 동신아파트를 ‘쌍용예가더클래식’으로 리모델링한 사례를 보면 어느 정도 구조 변화를 가늠해볼 수 있다.
리모델링을 하기 전 동신아파트 전용 57㎡는 작은 거실에 방 2개, 화장실 1개를 갖춘 아파트였다. 이후 리모델링을 거쳐 전용 83㎡ 크기 아파트로 탈바꿈했다. 실평수가 26㎡(약 7.8평) 넓어졌을 뿐 아니라 거실이 더 커졌고, 각자 발코니가 딸린 방 3개, 화장실 2개를 갖춘 새 아파트가 됐다.
아직 사업이 완료되지 않았지만 송파구 성지아파트도 리모델링을 통해 집 크기가 제법 넓어진다. 기존 전용 66㎡, 84㎡가 각각 80㎡, 103㎡로 넓어지고 가구당 0.66대로 부족했던 주차 공간은 가구당 1.21대(지하 3층)로 확대된다.
또 최근에는 리모델링을 하면서 지하 주차장을 새로 만들어 아파트 엘리베이터와 바로 연결하는 기술이 잘 자리 잡았다. 지반에 따라 다르지만 지하 2층에서 지하 3층 주차장까지 신설 가능한 경우도 있다. 서울 송파구 오금아남아파트의 경우 리모델링 전 4641㎡이던 지하층 면적이 리모델링 후 1만4442㎡까지 넓어진다. 차량 165대만 수용하던 지하 주차장은 343대를 수용하는 지하 3층짜리 주차장으로 새로 지어진다.
그럼에도 아쉬운 점은 있다. 리모델링을 거치면 아파트 면적이 넓어지기는 하지만 평면 구조가 세로로 길어지는 경우가 많다. 현재 아파트 리모델링 시 내력벽을 일부 철거하거나 변경하지 않으면 일명 ‘동굴형’ 형태인 2베이(bay) 평면 구조밖에 나오지 않는다. 선호도 높은 3~4베이를 만들 수 없다.
평면이 넓어지더라도 층고는 높아질 수 없다는 점 역시 한계다. 특히 고층 아파트에 스프링클러 설치가 의무화된 것은 1996년, 10층 이상 아파트의 스프링클러 설치가 의무화된 것은 불과 2005년 이후부터다. 이 때문에 스프링클러관이 매입돼 있지 않은 구축 아파트의 경우 아파트를 리모델링할 때 천장 마감 높이를 낮춰야 하는 문제가 발생한다. 특히 최근 신축되는 아파트 천장 높이는 기존 아파트(2.3m)보다 15~20㎝ 높아지는가 하면, 고급 아파트는 2.7~3m까지 높게 짓는 경우가 흔해졌다. 결국 노후 아파트를 리모델링한다면 탁 트인, 높은 층고를 기대하기는 어렵다. 리모델링 착공에 들어간 강남구 개포우성9차아파트에서 최근 주민 불만이 제기된 것도 2.3m로 낮아진 층고 문제가 컸다.
▶투자 가치 괜찮을까
▷안전진단 이후 매수하는 게 유리
어쨌든 주거 환경이 대폭 개선되는 덕분에 리모델링은 부동산 시장에서 집값을 끌어올리는 호재로 통한다. 특히 최근 정부 규제로 재건축 시장이 주춤한 사이, 리모델링 추진 단지들은 집값이 가파르게 오르는 모습을 보이기도 했다.
일례로 한창 리모델링 공사를 진행 중인 개포우성9차에서는 지난 2월 전용 84㎡가 19억9947만원에 팔린 것이 마지막 실거래다. 지난해 말 전고점(21억7123만원)보다 시세가 조금 낮아졌지만 최근에는 22억원, 많게는 23억원에 매물로 나와 있다. 재건축 사업을 추진 중인 일부 단지에서는 1억~2억원씩 호가를 낮춘 매물이 등장하는 것과 대조된다. 3년 전인 2017년 9억원대에 거래된 점을 감안하면 당시 개포우성9차 투자자는 리모델링 사업이 끝나기도 전에 10억원가량 시세차익을 낸 셈이다.
리모델링을 통해 개포우성9차 전용 84㎡는 전용 106~108㎡ 크기 아파트로 증축된다. 가구당 3억6000만~4억원을 추가 분담금으로 낸다. 아파트 매입 가격과 추가 분담금을 합친 총 투자 금액이 주변 시세보다 저렴하다면 여전히 투자를 고려해볼 만한 시점이다. 인근 신축 아파트 ‘개포래미안포레스트(2296가구)’에서는 비슷한 크기 전용 102㎡가 지난 8월 31억7000만원(21층)에 팔린 뒤 34억~36억원에 매물로 나와 있다. 물론 개포래미안포레스트 단지 규모가 훨씬 크고 설계도 한층 고급스럽다는 점에서 동일한 시세를 기대할 수는 없다. 그럼에도 리모델링을 마치면 인근 대장주 아파트 시세를 부지런히 뒤따를 것이라는 기대가 크다.
리모델링 투자를 염두에 뒀다면 매수 타이밍을 먼저 고려해보면 좋다. 리모델링 아파트도 재건축과 마찬가지로 분담금 총회, 행위허가 등 각 사업 단계 전후로 가격이 뛰는 편이다. 기왕이면 시공사를 선정하고 안전진단을 마친 뒤, 행위허가가 나기 전 매수를 하는 것이 낫다.
단, 리모델링 사업에는 ‘부동산 시장이 상승장일 경우’라는 조건이 붙는다. 리모델링은 상대적으로 비싼 분담금, 오랜 건축 기간 대비 최신 설계를 적용한 아파트를 받는 사업이 아니다. 사정이 이렇다 보니 조합원 동의를 끌어내기 쉽지 않다. 그래서 리모델링에 따른 기대 수익이 확실한, 부동산 상승장이어야 조합원 동의율을 빠르게 채워 사업을 진행할 수 있다.
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