내 집 마련, 집사면서 밀려나야한다면 그래야 하는 이유.

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집 사면서 밀려나야 한다면 그래야 하는 이유...
보통 전세로 신혼생활을 시작하면 서울 중심부에서 시작하게 됩니다.
그런데 집을 사려고 보면 내가 사는 집은 너무나 비쌉니다. 2~4년전만 해도 이렇게 비싸진 않았던것 같은데 말이죠.

내 월급은 조금 올랐는데 집값은 더 많이 오른것 같습니다.
맞습니다. 월급이랑 집값이 같은 비율로 올라도 집값은 더 많이 오릅니다.
마치 100만원 예금하면 고작 몇만원 이자를 주지만 1억원을 예금하면 백만원 넘는 이자를 주는 것과 마찬가지입니다.

그래서 집을 살때는 사야겠다는 마음이 들었을때 레버리지 종류를 잘골라서 사야 합니다.
레버리지 종류는 대출, 증여, 시간, 전세가 있습니다.
이 중 전세는 한국에만 있는 제도라고 하네요.

집값이 5억원 연봉이 5천인 사람이 있다고하고, 매년 집값이나 연봉이 5%씩 오른다고 하겠습니다.
그러면 2년후엔 약 10%가 오르죠.

전세를 3텀 살았습니다.(6년 후) 그랬더니 내 연봉은 꽤 고연봉이 되었습니다. 여전히 집값은 내연봉의 10배입니다. 그런데 집값은 내 연봉이 오른 것보다 10배로 올랐습니다. 내 연봉은 700올랐는데 집값은 7000만원 올랐습니다. 아까 말씀드린 예금 금액 차이때문에 그런겁니다. ㅠ.ㅠ 나는 100만원 예금이고, 집은 1000만원 예금인것이죠.

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6년이 지난시점에서 뒤 돌아 본다면, 만약에 내돈 2억에 대출 3억을 받아서 집을 샀다면 어땠을까요? 그 기간 동안 원리금 상환 부담은 있었겠죠. 그리고 대부분이 이자상환이었을겁니다.
하지만 집값이 내 연봉 인상분의 10배로 올라줍니다. 그래서 8년이 지난시점에서는 집을 팔고 대출 갚아도 내가 넣었던 돈 2억원을 넘는 4억3천만원이 수중에 남습니다. 물론 그간 은행에 이자를 많이 냈습니다.... 하지만 집값 상승분은 내것입니다.

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<중심지에서 외각으로 나오는 시나리오>

예금에 익숙하신 분들을 위해서 예금으로 바꿔서 설명하면 이렇습니다.
(전세살면서) 집값을 모아서 집을 산다 - > 은행 예금이자를 받으며 돈을 모으겠다. -> 내 예금액보다 집값이 더 올라서 나중에는 전세전에 알아보던 집보다 더 안좋은 집을 사게 된다.

<중심지로 들어가는 시나리오>

먼저 집을 대출내서 산다- >나는 돈을 모으면 대출이자로 돈을 갚는다(이건 저축과 같다) , 은행돈을 빌렸으니까 이자 지불한다. 대신 집값 상승분은 온전히 내것이다-> 집 값이 올라서 내가 투자했던 투자금을 회수하고도 돈이 남는 수준이 된다. -> 또 대출을 받아서 더 주거여건 좋은 곳으로 이사갈 수 있다.

내집 상승분 > 은행에 낸 이자이면 괜찮은 수준입니다.
그런데 통상 인플레이션율>은행이자율 입니다.
게다가 인플레이션은 내 집 전체에 적용되고, 은행이자율은 대출비율만큼에만 적용됩니다.

인플레이션율> 대출비율*은행이자율 이면 장기적으로 내가 이깁니다.
그리고 마법이 작용합니다. 집값이 오르면 대출비율이 원금상환을 하지 않아도 내려갑니다.

집값이 떨어지면 양쪽에서 손실이 납니다. 하지만 두어텀만 올라주면 해볼만할 것입니다.
자세한 계산은 각자 사정에 맞도록 시나리오를 짜서 해보세요.

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집값이 6%, 연봉은 2%만 오르는 시나리오입니다. 요즘 세태에 걸맞는 시나리오인데요. 이런 시나리오 하에서 10년이 지나면 어떤일이 생기는지 보시죠. PIR이 자동으로 늘어납니다. 집값이 뭐 엄청 가파르게 오른것도 아니에요.
물가 상승률 만큼 소주값 뛰는것 만큼 딱 그정도만 올랐습니다. 그런데 월급은 안오르니 이런일이 생깁니다.
저축율이 30%라고 가정하겠습니다. 그러면 현재는 저축가능액의 33배면 삽니다.
그런데 10년후에는 저축가능액의 49배가 있어야 삽니다. 저축가능액의 49배면 사기 어렵다는 말이죠... 다른집을 알아봐야 합니다.

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결론은, 인플레가 오면 집사기 더 힘들어진다.
인플레가 안와도 집은 원래 연봉보다 덩어리가 크니까 시간 끌면 더 사기 힘들어진다.

그리고 한가지 핵심은 자본주의 사회에서 인플레는 흔한일이고, 디플레 또는 물가안정은 흔하지 않은일이다.
인플레가 흔한 세상에서 사는 우리는 집을 먼저사고 대출은 나중에 갚아야 한다.

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