대출, 영끌.. 대출규제 완화? DSR, LTV등

대출규제 관련 오해와 진실.

 

1. 15억 이상 무조건 안되나?

 

투기투과 15억 이상 아파트만 대출 안된다.

투기투과 100억 빌딩 대출 가능

조정지역 15억이상 아파트 대출 가능

투기투과지역 30억 주택 대출 가능

 

2. 비조정지역 대출 다주택자 안되나?

 

다주택나 60%, 무주택 일주택 70% 가능하다.

 

3. DSR관련

DSR은 대출별로 계산방식이 다르다.

신용대출은 나누기 할때 5를 한다. (과거에 10)

그래서 신용대출 갚고 담보대출을 받아야 하는데..

 

은행에 상환조건부로 승인을 올려달라고하고 당일에 신용대출을 상환하는 조건으로 진행이 가능하다.

DSR은 연봉이 작은 사람에게 타격이 큰 제도다.

 

ex) 연봉만큼 신용대출 받으면 /5해서 20%가 차버린다. 차주별 dsr은 40%니까 신용대출 연봉만큼 받으면 차주별 dsr한도가 절반이나 차버린다.

 

4. 차주별 DSR적용 배제 대출

 

디딤돌대출, 보금자리론, 새희망홀씨 대출은 차주별 DSR 적용되지 않는다.

이 말의 의미는... 보통 담보대출이 신용대출 갚고 받아야 나오는게 현황인데, 이것은 예외라는 것.

그래서.... 두구두구..

 

<참고> 신용대출 1억이상 받을 때 주택구입 제한관련

배우자가 1억 이상을 대출 받고 내명의로 사면 문제 없다.

예시) 배우자 1.3억원 신용대출 받고, 나 보금자리론 3억원 받고, 신용대출 2천만원 받고  -> 4.5억원 대출

내돈이 5천만원 있었다면 약 5억원짜리 아파트를 살수 있다.

이 경우 부담이자는?  네이버 대출계산기를 해보자.

 

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네이버 대출계산기 : 네이버 통합검색

 

5. 가능한 영끌시나리오

 

5.1. 디딤돌, 보금자리론 받고 신용대출(연봉2배까지 가능한 곳 찾는다, 주로 SC나 씨티은행) 받기

     (주택가격 5억, 6억 이하만 가능)

5.2. 디딤돌, 보금자리론 받고 전세보증을 받은 세입자가 들어온다. (가격 5억, 6억 이하만 가능)

  -> 나중에 집주인과 세입자가 사랑에 빠져 혼인신고할 경우 전세대출 연장이 안된다.

5.3. 비규제지역에서 대출 70%받고 산다.

  -> 유의사항.. 비규제라서 분양권을 샀는데 중간에 투기 투과로 바뀌면 중도금만 대출이 되고 70%까지 안나오는 경우가 있다고 함.

 

이런 그림도 있는데... 이건 현재형이고 미래형은 어떻게 될까?

집 가격이 올라가면 여전히 대출은 갚아야 하지만, 자기 지분이 커지는 효과가 생긴다.

처음엔 천장만 내꺼였는데 시간이 지나면 아래의 그림처럼 윗부분이 내꺼가 될 수 있다.

무주택자가 5억집을 4억 대출받아서 샀으면 내지분은 1억에 해당하는 20%다.

대출을 이자만 냈다고 치자.(원금도 갚지만 통상 대출 초기에는 상환액에서 원금보다 이자가 많다)

 

5억집이 7억이 된다면? 여전히 대출은 4억이지만 내 지분은 3억이된다.

이렇게 되면, 내가 만약에 조금 작은집 또는 좀더 외진곳 등으로 이사한다고 하자. 그리고 그 집이 5억원이다.

이 경우 그 집에 만약에 내가 이사를 가면 내 돈은 이제 3억이고 대출은 2억이다. 이경우 지분은 60%가 된다.

(이 떄 1주택자 12억미만 주택 매도 시 양도세 미발생)

 

물론, 보통의 사람들은 더 중심지로, 더 큰집으로 이사하는 경향이 크다. 인간은 향상심을 갖고 있고 좀더 쾌적한 주거여건을 갖기위해서 열심히 일하기 때문이다.

 더 불편하고, 더 좁은집에 살기위해 열심히 일하는 사람은 없다. 집값 기준으로 더 싼 집을 찾아서 이사하더라도 그건 나름의 편의를 증진하기 위함일 것이다. 예를 들어 회사가 지방이전을 했다거나, 재택일수가 주 5일중 주5일이라 중심지에 사는것보다 비중심지에 사는게 더 편하다던가..

 

그래서 위의 사례는 일반적이지 않다. 지분가치 증가를 보여주기 위한 예시이다.

이 이미지는 곧 쓰러질것 처럼 묘사되어있지만, 실제로 대출을 이 정도로 해주지 않는다. 그게 DSR규제이고, 대출을 받아서 구입한 자산가치가 상승하면 자산에서 자기지분이 커진다. 대출을 갚아서 지분이 커진게 아니라 자산가치가 커져서 지분이 커진것이다. (그리고 수도권 서울 3도심에 70분 출퇴근 가능지는 언제 샀어도, 15년을 보면 모두 가격이 올랐다고 한다.) 그러니 15년을 살만한 동네에 집을 사는 것은 상당히 합리적이다. 꼭, 그렇지 않더라도 인플레이션이 예상된다면 어디라도 집을 사는 것은 합리적이다.

 

 

인플레이션이라는 것은 자산의 가치가 그대로여도 가격이 오른다는 말이다. 그리고 가격이 오르면 내 지분가치가 커지고 대출 상환 부담은 줄어든다. 만약 가치가 증가한다면(관련재화의 수요가 늘어나거나 공급이 줄어서) 인플레이션율 플러스 알파로 자산 가격이 오른다.

https://www.hankyung.com/finance/article/202112110872i

美 물가 급등 속 자산증가 속도 너무 빨라…"2000년·2007년과 똑같다"

 

인플레이션이 시작되면 대출을 받아서 이런 가치가 불변하거나 증가하는 자산을 구입해야 한다. 그러면 내 지분이 커지고, 향후 자산을 매각해서 커진 내 지분으로 대출을 상환할 수 있다. 이 경우 대출 상환부담은 크게 줄어든다.

5억을 대출 받았다고 5억을 다 내가 일해서 벌어서 갚지 않아도 된다는 뜻이다.

 

집은 살아가면서 꼭 필요한 재화이며, 평범한 사람들이 단일재화로 가장큰 돈을 지불하는 재화다.

콩나물값이 30% 올라도 타격 크지 않지만 집값이 30%오르면 타격이 크다. 매년 6%씩 5년간 오르면 30%다.

인플레이션이 시작된다면, 이미 시작되었고 지속될것 같다면 내집을 꼭 장만해야한다.

 

빚은 인플레이션이 일부 갚아줄 것이고, 난 주거 안정을 실현할 수 있다.