서울 부동산(아파트)이야기

안녕하세요 슬기로운 직장생활 블로그 운영자입니다^^

 

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주택의 흐름을 결정하는 것은 무엇일까? 우선 수요공급을 봐야 할 것 같다.

 

 확실한건 주택 공급이 줄어들고 있다는 것이다. 특히 서울은 재개발, 재건축이 아니면 지을 땅이 없는데 쉽게 진행되지 않고 있다. 분양물량도 없다. 여기서 얻은 결론은 공급이 부족하다는 것이다.

 

시장에서 돈의 흐름에 영향을 주는 정부 정책도 봐야한다. 미국은 금리를 내리고 있고, 그에 맞춰 우리나라도 금리를 내리고 있다.

 

수요가 중요한데 수요는 인구의 0.5%를 곱해서 추정한다. 아파트 물량에 대해서 비교할 밴치마크다.

 

전년도인 21년은입주물량이 적었다. 그리고 22 23 24년 모두 입주물량이 적다. 서울은 말했든 재건축, 재개발이 안되고 있기 때문이다.

 

향후 10년 인구는 어떨까? 단순 비교는 어렵겠지만 현재 인구구조를 감안해서 보자.

 

전국 연령 분포다. 놀라지 마시라.. 만 1세가 만 80세보다 작다. 집은 주로 40대를 봐야한다. 40대부터 집을 많이산다.

지금 40~50대가 정말 많다. 그리고 현재 30대는 상대적으로 적다. 받아줄 사람이 줄어든다는 말이다. 

이건 전국적으로!! 그렇다는 말이다.

 

하지만 수도권은? 서울은? 어떨까?

대한민국 브래인이 모여있는 서울, 수도권이 중요하다.

 

수도권은 경기, 인천, 서울이다. 역시나 40대가 엄청나게 많다. 그런데 30대를 보면 수도권 30대 여전히 많다. 

전국은 80만에서 60만수준으로 줄었는데, 수도권은 40만수준에서 35만수준으로주는데 그친다.

서울은 15만수준을 20년간 유지한다. 이게 무슨일이지?

 

수도권 수요는 향후 10년간 문제 없다.

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향후 20년은 어떻게 될까? 모르겠다만..

현 추세(인구감소 추세)라면 15년후에는 빈집 많이 나온다. 수도권 아니면 집 사는걸 주저해야하고, 

15년후에 재개발, 재건축 이런거 어렵다고 보면 된다. 재개발 재건축은 서울과, 수도권, 광역시만 하는거다.

 

탈출 시한은 앞으로 10년.  그리고 수도권 아닌 서울만 보면 20대도 많다. 그렇다면.. 서울은 20년은 괜찮다.

마침 직장도 20년은 다녀야한다. 그러니 서울에 20년 살면 된다.

 

1차 탈출의 의미.  (2032년까지)

1. 비 수도권 부동산 자산 처분

2. 서울 부동산 소유

3. 달러자산 보유

 

나에게 적용.

 

1. 비수도권 자산 처분

2. 달러로 세계1등 주식 억대로 보유하자

2.1. 미국 및 인도 베트남 등 주가지수 추종 ETF 사기 (연금펀드계좌,  IRP계좌로)

3. 서울 자가 보유

3.1. 서울 월세 오피스텔이나 아파트 보유 2호, 3호, 4호.. 

3.2. 자리 좋은 지식산업센터 등 보유 혹은 리츠자산 보유

4. 지식산업을 부업과 취미로 갖자. (출판, 강의, 연구 등)

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꿈은 누구나 꿀 수 있다.

그런데 꾸지도 않은 꿈이 이루어지진 않는다.

현재는 2022년 10년 후 2032년에는 서울에 살자. 그리고 달러자산 많이 갖자.

 

2차 탈출의 의미. (2042년까지)

1. 달러자산 보유

2. 세금 최적화(신탁, 배당주 등 활용)

3. 주택은 최소화

 

나에게 적용.

 

1. 서울 자가 또는 월세로 전환

2. 달러로 세계1등 주식 수십억대로 보유하자

2.1. 미국 및 인도 베트남 등 주가지수 추종 ETF 사기 (연금펀드계좌,  IRP계좌로)

3. 지식산업을 부업과 취미로 갖자. (출판, 강의, 연구 등)

4. 자산을 신탁에 맡겨서 과표를 줄이자. 

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달러자산 필요성에 대해서는 곧 다시 돌아옵니다.

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