LTV 규제에 대한 생각(영화 뱅커)

영화 더 뱅커를 보면 흑인인 주인공은 사업과 관련하여 감각을 가지고 있다.

 

집을 리모델링해서 파는 형태로 많은 돈을 벌었고, 은행을 인수한다.

 

은행을 인수한 주인공은 흑인들이 집을 살 수 있도록 대출을 해주고 자신의 사업도 더 키우고 싶어 한다.

 

하지만, 백인들은 흑인들에게 주택담보대출을 해주는 것을 마땅치 않게 생각한다.

 

당시 흑인들은 주택담보대출을 받을 수 없는 환경이었던 것이다. (LTV 0)

 

흑인들과 백인의 인종 차이는 LTV 70과 LTV 0의 갭이었던 것이다. 수치로는 70% p

 

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현재를 살아가는 현세대 젊음 이들이 수도 아파트를 사기 위해서 받을 수 있는 대출은 LTV 40%이다.

불과 몇 년 전만 해도 LTV70%였다.  하지만 현재를 살아가는 30대 직장인들이 LTV70하에 집을 살 정도의 종잣돈을 모은 시점에는 LTV가 40%이고, 이마저도 온전치 못한 40%이다.(9억 원 초과분이나 15억 초과분에 대해서는 별도의 %가 적용, 40% 미만이 된다.)

 

1900년대의 흑인과 백인의 인종 차이는 70% p 였다.  (당시 몇 프로까지 주담대를 해줬는지 모르지만 70이라고 가정했다)

그리고 그 차이는 흑인이 재산을 형성하지 못하고 월세만 전전하게 만들었다.

 

현재 대한민국의 주소는 어디인가 과거와의 30~40%의 ltv갭은 무엇을 의미하고, 어떤 결과를 가져올 것인가?

 

조금 단순하게 생각하고, 영화의 배경을 대입하면 이런 결론을 얻을 수 있다.

 

젊은 세대와 그 전 세대(70% 일 때 집을 살 수 있었던 사람, 집을 산 사람)는 재산 형성과정에 큰 차이점이 생기고,

그 전 세대는 은행이자를 내면서 자기 집에 살 수 있다.

 하지만, 그 이후 세대는 은행이자를 내면서 자기집에 사는 것이 더욱 어려워지며, 월세를 살게 될 가능성이 커진다.

통상 월세의 % 는 전세금의 은행이자에 비해서 높다. 전세대출이 3%라면 그것에 대한 월세 전환율은 5% 이상이다.

 

즉, 주거에 더 많은 비용을 쓰게 되고, 재산형성은 어려워진다. 과거 흑인과 백인만큼의 차이는 아니겠지만, 전혀 차별이 없는 것보다는 어려워진다. 그 차이는 수치로는 절반 수준이다. 35%(30과 40의 중간)와 70% (흑인과 백인의 ltv차이를 현시대에 맞춰서 해석한 수치)를 비교한다면 말이다.

 

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과거 흑인이 평생 집을 사지 못했다고 한다고 가정하자.

물가 상승을 배제하고 생각하자. 그렇다면 LTV갭은 (35%의 갭) 어떤 차이를 가져올까?

 

1. 가정. LTV가 높을수록 집을 조기에 살 수 있다고 가정하자. (종잣돈 마련 속도가 일정하다는 가정)
2. 가정. 물가상승 및 집값 상승은 없다고 가정한다.(집값의 30~40%를 제외한 60~70%를 모은 시점에 집을 구입한다)
3. 가정. 당시 흑인의 평균수명을 50세라고 가정하자.
4. 가정. 소득 수준은 당시 흑인 수준이나 현세대나 비슷하다고 가정하자.(저축 수준도 같다고 가정하자)

문제를 위와 같이 단순화시켰다. 60년간 집을 못 샀다. 60년간 집값의 100%를 못 모았다는 가정을 하자.

그런데 이렇게 하니 계산을 할 수가 없다. 다시 가정을 추가한다.

 

 5. 가정. 90년을 일하면 집값을 모을 수 있었다고 가정해보자. 

 

그럼 90년간 100%를 모았으니까, 70%를 모으려면 비례식으로 90:100=x :70  풀면 63년

63년이면 70%를 모을 수 있다.

 

만약에 40%만 모으면 된다면 그 기간은 4/7로 단축된다. 즉, 28년이면 모을 수 있다.

이렇게 되면 25세부터 일한다고 가정할 때 53세에 집을 살 수 있다.

 

그런데 70%를 모아야 집을 살 수 있다면, 63년을 벌어야 하니까 25세를 더하면 88세에 집을 살 수 있다.

 

그 사이에 월세를 지출하면서 돈을 더 못 모았다면 평생 집을 못 살 수도 있다.

 

위의 가정은 현실성이 떨어진다. 물가는 오르기 마련이고, 임금도 오른다. 하지만 주어진 것 없이 시뮬레이션을 해보려면 단순화가 필요했다. 

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다른걸 다 생략하고, 이것만 생각해보자. 집값이 오르지 않는다고 해도 집값의 70%를 모으는 것과 집값의 30%나 40%를 모으는 것은 난이도가 두 배 가량 차이가 나며, 기간도 두 배정도 걸린다. 

 

월세를 살면 전세보다 지출이 커지게 될 것이다. 동일 비용을 지출하려면 주거 수준을 낮춰야 한다.(방 2개에서 방 1개로, 역세권에서 버스를 타야 역으로 가는 곳으로, 공원 옆에서 고가도로 옆으로)

 

요약.

 

LTV 규제는 집을 마련하는 기간을 길게 만든다. 그리고 생애 주거비용을 증가시킨다.

주거비용의 증가, 물가 증가는 그 효과를 증폭시킨다.

단순 선형 가정하에는 집 구입에 걸리는 시간이 두배 걸린다. 과거세대가 20년 걸렸다면 지금 세대는 40년 걸린다.

 

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