안녕하세요 슬기로운 직장생활 블로그 운영자입니다^^
첫집의 가격대가 얼마냐가 중요하겠지만... 모은돈도 딱히 없다고 가정해보겠습니다.
전세금은 1억원 정도 내돈에 나머지 대출 2억원이라고 합시다. 신용대출은 내지 않았고요.
그렇다면... 주담대 ltv 60% 정도로 생각해서 내집을 산다.
그럼 기존은 대출2억, 내돈1억, 집 없음
여기서 5억원 정도하는 아파트를 산다.
-> 내돈 1억, 부동산 담보대출 3억, 신용대출 1억
그럼 이후는 대출 4억, 집 있음
그리고 전세텀 2번 정도(4년) 산다고 가정합니다.
그럼 이 집이 6억 5천이 된다고 생각해볼게요.
이 경우, 집 있음, 부동산담보대출 3억, 신용대출 1억 -> 순자산 2.5억원
대출이 2억늘었습니다. 4년간 대출 갚느라 힘들겠지요. 하지만 4년 후 순자산이 1억원에서 2.5억원으로 더블이 되었습니다.
대출 이자로 많이 냈겠죠? 2억원에 6%는 냈을거에요. 그래도 2천만원이 안됩니다. 그런데 순자산은 1.5억원이 늘어나는게 가능하다는 겁니다. (원래도 빚이 2억원 있었어요!! 전세대출!!, 그리고 4년후에 전세대출 더 받아야 했을거에요)
만약 이시점에, 대출규제 완화되어 70%대출을 해줍니다. 그러면 더 좋은 집으로 이사갈 수 있겠죠?
이것은 언제 까지 가능하냐고요? 1주택자 양도세 비과세 12억원까지 가능합니다.
마법의 공식입니다. 기억하세요.
보유 기간동안 아래의 식이 성립하면 나는 경제적으로 이익을 봅니다. 양도시 양도세도 내지 않아요.(12억 이하)
(인플레이션율 또는) 올해 집값 상승률 > 집값에서 대출이 차지하는 비중*연이자 +보유비용(세금)
어떤해는 위의 식이 성립 안할수도 있고, 어떤해는 성립할 수도 있겠죠. 그런데 자본주의 세상에서는 위의 식이 성립하는게 일반적인 현상입니다.
그리고 집값이 상승하면 집값에서 대출이 차지하는 비중이 줄어들어서 자연스럽게 위의 식이 성립하도록 바뀌어갑니다.
슬기로운 직장생활 블로그의 게시물이 마음에 드신다면 '구독'과 '좋아요'♥ 부탁드립니다~^^
오늘도 좋은하루 보내세요~
'내 집 마련' 카테고리의 다른 글
| 1기 신도시를 주목해야하는 이유 (0) | 2022.04.25 |
|---|---|
| 지금 이 시점에 첫집을 산다면..어디?#2 (0) | 2022.04.25 |
| 종합부동산세 효과, 예견된 세입자의 주거비용 증가(임대사업이란?) (0) | 2021.11.25 |
| 인덕원역 역세권 아파트(feat. 반경 1km) (0) | 2021.07.21 |