안녕하세요 슬기로운 직장생활 블로그 운영자입니다^^
먼저 요약하고, 아래 자료를 제시합니다. 출처는 국세청입니다.
종합소득세는 토지와 주택에 대한 세금으로 일반적인 보유세와 구분되는 또 하나의 세금이다
보유세를 냈더라도 종합소득세 대상에 해당하면 또 세금을 내야합니다.
특이하게 가구당 주택수를 근거로 세율과 과세표준을 구분하여 설정하고 있으며, 토지보다는 주택을 겨냥하고 있다.
1가구 1주택자의 경우 공시지가 기준으로 11억원 이상이 될 경우 주택에 대해서 종부세가 부과됩니다.
부동산 법인의 경우 주택에 대해서 무조건 종부세가 부과됩니다.
그리고 나머지의 경우 공시지가 6억원이 초과하면 종부세를 부과하게 됩니다.
위의 내용은 과세표준을 차별적으로 운영하는 내용입니다.
또, 추가로 세율 부분인데 1가구 3주택자의 경우에는 더 높은 세율이 부과되게 설계되어있습니다.
그래서 최근 기사에 종부세 부담액이 많이 늘어난 경우가 많다던가, 세금 대상자가 늘었다는 등의 내용이 보이는 상황입니다.
그리고, 공시지가 현실화율이라는 개념을 주의해야합니다.
공시지가 현실화율 : 시세대비 공시지가의 비율을 의미하며, 2020년 공동주택 기준으로 약 70%이고, 2027년까지 시세의 90%까지 공시지가를 상향하겠다는 의미
시세가 변화하지 않더라도 과표가 70%에서 90%까지 상향되면 동일 세율하에서 세금은 1.28배 상승하게 됨
앞으로 바뀔수도 있지만, 현재 발표된 정부의 계획에 따르면 2027년에는 1가구 1주택자라도 공시지가 11억원 초과시 종부세를 내게 됩니다. 그리고 공시지가는 시세의 90% 수준까지 올라갑니다. 그러므로 현행에 내는 보유세는 기본적으로 시세 변동이 없더라도 1.28배를 더 내고, 종합소득세를 추가로 내는 사람들이 늘어날 것으로 보입니다.
시세x0.9=11억원이 되는 시세는 12.22억원입니다. 집값이 폭락하더라도 5년이면 거의 회복을 해온 전례를 비추어보자면, 현재 서울시 아파트 중위가격은 10억2천500만원으로 (`21.7. 신문기사) 서울시 아파트의 상당수는 종부세 범위에 들어갈 것으로 보입니다.
과거보다 종부세 허들이 내려왔다는 의미이며, 시세상승과 무관하게 상승이 예견되어있는 과세표준인 공시지가의 상승으로 주택에 대한 세금이 많이 오를 것으로 예견되어 있습니다.
주택에 부과되는 세금이 어떤 효과를 일으킬지, 특히 종합부동산세는 어떤 효과를 일으킬지에 대해서는 정량적인 분석이 어렵지만, 사례를 통한 정성적 분석은 가능한 부분이 있습니다. 다음글에서는 그 이야기를 해보겠습니다.
종합부동산세 법령 안내자료
납세의무자
과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 공제금액(과세기준금액)을 초과하는 재산세 납세의무자
- 주택 : 전국합산 주택의 공시가격 합계액이 6억 원(1세대 1주택자 11억 원)을 초과하는 자
* ’21년 귀속분부터 법인 주택분 기본공제 6억 원 적용 배제 - 종합합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자
- 별도합산토지 : 전국합산 토지의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자
1세대 1주택자(종부세법 시행령 § 2의 3)
1세대 1주택자란 거주자로서 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 단독으로 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 자를 말함
※ 혼인 : 혼인한 날부터 5년, 동거봉양 : 합가한날부터 10년동안 각각 1세대로 봄
- 주택수 계산 시 제외 : 등록문화재 주택, 합산배제 신고한 임대주택 이외의 1주택에 주민등록이 되어있고 실제 거주하는 경우 그 합산배제 신고한 임대주택
다만, 상속·농어촌주택 등, 소수지분주택(공동 소유주택), 주택 중 건물 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택수 계산시 포함됨 - 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우 제외)과 다른 주택의 부속토지를 소유하는 경우 1세대 1주택자로 봄
- 과세기준일 현재 세대원 중 1인이 그 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 해당 세대원 및 다른 세대원이 다른 주택을 소유하지 아니한 경우 신청에 의해 1세대 1주택자로 봄
과세대상
주택(부속토지포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상 판정
과세대상 구분| 건축물 | 주거용 |
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| 기타 |
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과세 | × | |
| 토지 | 종합합산 |
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| 별도합산 |
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| 분리과세 |
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| 주택 | 주택법§ 2, 지방세법§ 106, 지방세법시행령 § 103 ·§ 112 | |
| 토지 | 종합합산 | 지방세법 § 106(별도합산토지 및 분리과세토지 외 전부) |
| 별도합산 | 지방세법시행령§ 101 | |
| 분리과세 | 지방세법시행령§ 102 | |
과세표준
[과세유형별 전국합산{공시가격 × (1-감면율)}- 공제금액(과세기준금액)] × 공정시장가액비율
- 주 택 분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 6억 원(11억 원]× 95%
- 법 인 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)}]× 95%
- 종합합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 5억 원]× 95%
- 별도합산토지분 : [전국합산 {공시가격× (1 - 감면율)} - 80억 원]× 95%
세율
| 3억 원 이하 | 0.6% |
| 6억 원 이하 | 0.8% |
| 12억 원 이하 | 1.2% |
| 50억 원 이하 | 1.6% |
| 94억 원 이하 | 2.2% |
| 94억 원 초과 | 3.0% |
| 3억 원 이하 | 1.2%1.2% |
| 6억 원 이하 | 1.6% |
| 12억 원 이하 | 2.2% |
| 50억 원 이하 | 3.6% |
| 94억 원 이하 | 5.0% |
| 94억 원 초과 | 6.0% |
* 법인 주택 : (일반) 3%, (3주택 이상 등) 6%
| 15억 원 이하 | 1% |
| 45억 원 이하 | 2% |
| 45억 원 초과 | 3% |
| 200억 원 이하 | 0.5% |
| 400억 원 이하 | 0.6% |
| 400억 원 초과 | 0.7% |
산출세액 계산
산출세액 =(과세표준 × 세율 - 누진공제)-공제할 재산세액*)(지방세법§ 1121항 2호는 제외.이하동일).
* 해당연도 재산세로 부과된 세액의 합계액 × 과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액 {=종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(주택:60%,토지70%) × 재산세율}/
주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액
1세대 1주택자 세액공제(한도 80%) = 산출세액 × 연령별(보유기간별) 공제율
- 1연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
- 2보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
취득시기 : 상속주택(상속개시일, 다만, 배우자 상속주택은 피상속인의 취득일), 증여받은 주택(등기접수일), 재개발·재건축(멸실주택 취득일), 분할취득한 주택(주택분 재산세가 과세되는 지분 최초 취득일), 건물과 부속토지의 취득일이 다른 주택(주택분 재산세가 과세되는 건물 또는 부속토지 최초 취득일)
세부담상한 초과세액
- (재산세 + 세부담상한전 종부세액*) - { 전년(재산세 + 종부세) × 150%~300% }*** (과세표준 × 세율 - 누진공제) - (공제할 재산세액 + 세액공제액)
- ** 토지 및 일반주택 150%, 조정대상지역 2주택 300%, 3주택 이상 300%
고지·납부(2008년부터 부과고지 시행, 신고납부도 가능)
- 과세기준일 : 매년 6월 1일
- 납부기간 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
- 분납 : 납부할 세액이 250만원 초과(농특세 제외)시 납부기한 경과일로부터 6개월 이내※ 250만원 초과 500만원 미만 : 250만원 초과금액, 500만원 초과 : 50%이하 금액
- 신용카드 납부 : 고지(신고)금액 1천만원(농특세 포함)까지(신용카드 0.8%, 체크카드 수수료 0.5%는 납세자 부담)
합산배제주택〔합산배제 신고기한까지 등록한 경우에도 합산배제 적용〕
- 지자체 임대사업자등록 및 세무서 주택임대업 사업자등록을 한 자로 과세기준일 현재 실제 임대 개시를 하고 있는 주택
합산배제 임대주택 - 임대주택유형, 전용면적, 주택가격, 주택수, 임대기간 포함임대주택유형 전용면적 주택가격 주택수 임대기간
매입임대1)
(장기일반민간임대주택)- 6억 원 이하
(비수도권3억 원) 이하전국 1호 이상 5년이상3) 10년이상 건설임대2)
(장기일반민간임대주택)149㎡이하 6억 원 이하 전국 2호 이상 5년이상3) 10년이상 기존임대 4) 국민주택규모 5) 이하 3억 원 이하 전국 2호 이상 5년 이상 미임대 건설임대(민간) 149㎡이하 9억 원 이하 - - 리츠·펀드 매입임대 149㎡이하 6억 원 이하 비수도권 5호 이상 10년이상 미분양 매입임대 149㎡이하 3억 원 이하 비수도권 5호 이상 5년이상 - 1)매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택
- 2)직접 건설하여 취득한 주택
- 3)2018.3.31.이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택(18.2.13.개정)
- 4)2005.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우
- 5)전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍‧면 지역은 100㎡이하)
- 1사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모이하 또는 과세기준일 현재 공시가격 3억원 이하인 주택
- 2기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표1)
- 3주택건설업자의 미분양주택 : 주택건설업자(주택법의사업계획승인이나건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택
주택건설업자의 미분양주택 - 미분양기간별 적용 구분, 합산배제연도(2018년, 2019년, 2020년, 2021년, 2022년) 포함미분양기간별 적용 구분 합산배제연도2021년 2022년 2023년 2024년 2025년
재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날 '16.6.2.~'17.6.1. 이전 ○ × × × × '17.6.2.~'18.6.1. 이전 ○ ○ × × × '18.6.2.~'19.6.1. 이전 ○ ○ ○ × × '19.6.2.~'20.6.1. 이전 ○ ○ ○ ○ × '20.6.2.~'21.6.1. 이전 ○ ○ ○ ○ ○ - 4가정어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1.)까지 자치단체장 인가 및 세무서에서 고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 가정어린이집로 운영하는 주택
- 5시공자가 대물변제 받은 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)
- 6연구기관의 연구원용 주택 : 정부출연연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택
- 7등록문화재 주택 : 문화재보호법 제47조 제2항에 따른 등록문화재(1세대1주택 주택수 판정시 제외)
- 8기업구조조정부동산투자회사 등이 2010.2.11일까지 직접 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2014.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
- 9기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택
- 10신탁업자 미분양주택 : 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 2010.2.11일까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양주택(계약체결 포함, 비수도권 비율이 60%이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2012.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택
- 11노인복지주택 : 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택
- 12향교(향교재단)이 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)
- 13세일앤리스백 리츠 등이 매입하는 주택 : 주택도시기금과 한국토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산투자회사 등이 주택담보대출차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료후 그 주택을 재입할수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택(’18.2.13.개정)
- 14토지임대부 분양주택 부속토지 : 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지
조세특례제한법상 종부세 과세특례
개별단체(개별향교 또는 개별종교단체)가 조세포탈을 목적으로 하지 아니하고 향교재단 등(향교재단 또는 종교단체) 명의로 등기한 주택 또는 토지는 종합부동산세의 과세에 한하여 개별단체의 소유로 봄
주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 종합합산토지분 과세대상에서 제외(토지를 보유한 상태에서 주택건설사업자의 지위를 얻은 경우 포함)
재산세(지방세) 세율
| 6천만이하 | 0.1% | - |
| 1.5억이하 | 0.15% | 3만원 |
| 3억이하 | 0.25% | 18만원 |
| 3억초과 | 0.4% | 63만원 |
| 5천만이하 | 0.2% | - |
| 1억이하 | 0.3% | 5만원 |
| 1억초과 | 0.5% | 25만원 |
| 2억이하 | 0.2% | - |
| 10억이하 | 0.3% | 20만원 |
| 10억초과 | 0.4% | 120만원 |
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2357&cntntsId=7739
국세청
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