주택에 대한 세금, 특히 종합부동산세의 영향

안녕하세요 슬기로운 직장생활 블로그 운영자입니다^^

 

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제 생각을 많이 바꾸어준 책이 있습니다. '부의 인문학'이라는 책인데요.

단편적으로 사건을 바라보지 않고, 역사속의 사건과 현재의 현상을 대비해서 사고하는 방법을 통해

좀더 현상을 심층적으로 볼수 있다는 것을 배웠습니다.

 

 

이 책에서 분양가 상한제가 집값을 내리지 않고 올릴 수 있다는 내용을 다뤘는데 매우 흥미로웠습니다.

프랑스 혁명시기의 우유값 통제 등을 사례로 들어서 설명한 내용과 한국의 아파트 공급 주체 등에 대한 설명을 통해 현상을 심도있게 다뤘습니다.

 

약술하자면, 아파트의 공급주체가 민간인 상황에서 정부주도의 공급을 늘리지 않는 상황에서 민간에서 공급되어야할 가격의 상한을 두어 통제한다면 첫째로 공급이 감소하고, 수요가 그만큼 줄어들지 않는다면 가격은 폭등한다.

 그리고 그 재화를 필수적으로 필요로 하는 사람들이 괴로움을 느끼고, 어쩔 수 없는 불법 행위들이 발생한다.(암시장)

 

 예를 들자면 우유값을 추가적인 공급없이 통제하면, 우유를 꼭 필요로하는 젖먹이가 있는 집의 가장은 암시장이라도 가서 우유를 사야하고, 배급해주는 우유를 사기 위해 세벽부터 줄을 서야 합니다. 그리고 얼마되지 않아서 시장에서도 암시장에서도 우유를 찾아볼 수 없게 됩니다. 우유를 생산하면 손해를 보기 때문에 생산수단까지 훼손하게 되기 때문에 시장에 공급자체가 줄어들기도 합니다. 결국 그 재화를 필수적으로 필요로 하는 사람이 괴로움을 느낍니다.

 

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나라에서 세금을 많이 부과하는 경우는 어떤 경우가 있나요?

우리나라의 경우 유류세와 주류, 담배에 대해서 비싼세금을 부과하고 있습니다.

뭐.. 다른 경우도 있습니다. 자동차에도 개별소비세가 붙습니다.

 

담배를 싫어하는 사람들은 말합니다. 담배 세금 올려야 한다. 담배값 올려야 한다.

기름을 아껴야 한다고 생각하거나 친환경 에너지를 옹호하는 사람들은 기름값을 올려야 한다. 유류세를 올려야 한다고 주장합니다.

 

 특히 담배의 경우에는 전체 담배가격에서 세금이 차지하는 비중이 매우 높은 것으로 알려져있습니다. 그래서 편의점 등에서는 담배를 안 팔기도 합니다. 마진이 남지 않는데 매출만 올라가서 각종 혜택(영세 소상공인으로서의 혜택)을 못받는 경우도 생기기 때문입니다.

 

 위 두 사례의 공통점은 세금이 오르면 수요를 줄이는 효과가 있다 입니다.

그렇습니다. 수요를 줄이는 의도가 있다면 세금을 올리면 됩니다.

그렇다면 고가주택에 대해서 세금을 올리는 것은 고가주택에 대한 수요를 줄이겠다는 의미입니다.

다르게 말하면, 기존보다 더 많은 비용을 지불할 사람만 고가주택을 이용하도록 하겠다는 뜻입니다.

 

 에를들어 설명하면  A라는 사람은 종합부동산세를 내지 않는 집에 살고 있습니다. 그런데 종합부동산세를 내도록 바뀌면서 비용이 추가로 발생합니다. 그리고 그 집에 사는 A는 그 집의 소유여부와 관계없이 종합부동산세에 대해 부담을 하게 됩니다. 집에대한 보유세는 마치 관리비 처럼 작동합니다. 집소유자에게 있어 보유세를 그 집에 사는 사람에게 일부 전가하거나, 그 집에서 살지 않거나 집을 멸실하는 방향으로 유인구조가 작동하기 때문입니다.

 

 A에게 다른 선택지가 있습니다. 종합부동산세를 내지 않는 다른집으로 이사하는 겁니다. 그런데 그것은 시장의 가격원리에 따라서 더 적은사람들이 살기 원하는 곳을 의미하게 됩니다.(수요가 많으면 가격이 높습니다.)

 

 중요한 사실은 집은 필수재이기 때문에 가격에 따른 수요의 변동이 적다고 일반적으로 말합니다. 그 말은 다른 소비를 먼저 줄이지 거주 조건을 잘 바꾸지 않는다는 말로 일부 설명됩니다.

 

 주택과 관련된 세금이 늘어나면 주택에 거주하는 모두가 더 많이 벌더라도 그 보다 더 많이 집과 관련된 비용을 지출하게 될것입니다. 센프란시스코에서는 고소득자가 많지만 퇴근하고 우버기사를 하는 경우가 있습니다. 월세를 내기 위해서는 우버를 해야한다고 말합니다. 고소득 홈리스도 있습니다. 캠핑카를 빌려서 거기서 자거나, 탠트촌에서 잠을자며 출퇴근하는 경우도 있습니다. 

 

 집에 관한 세금은 단기적으로 수요를 줄이기보다는 비용을 늘이는 쪽으로 작동하게 될 개연성이 큽니다. 월세든 전세든 자가보유든 모두가 거주에 대한 비용을 더 많이 지출하게 됩니다.  그리고, 몇년간 지출하던 비용이 부담이 될 것이고, 서서히 변화가 일어날겁니다.

 

종합부동산 세는 고가주택에서 살고자 하는 수요를 줄이고, 젠트리피케이션 같은 효과를 낳습니다.

 

 그런데, 그 속도와 범위를 공시지가의 상승이 결정합니다. 공시지가가 시세변동과 관계없이 상승할 것으로 예견되는 상황입니다. (정부는 매년 공시지가를 상승시켜서 2027년에는 시세의 90% 수준까지 올린다고 발표) 그러므로 한번 변화가 생기면 생각보다 더 빠르게 변화가 일어날 수 있을것 같습니다.

 

 새로운 주택의 공급도 변화의 한 축을 이룰 것입니다. GTX노선 건설과 서울-세종고속도로 건설 등으로 그 도로와 철로를 따라 베드타운이 형성 될 것입니다. 많은 사람들이 좀더 가성비 있는 주거를 찾아서 이동하겠죠. 일례를 들자면 의왕역 인근에 대규모의 주택 건설계획이 있는데, GTX노선도 생길 수 있다고 합니다. 그 곳으로 비싼 주거비에 시달리던 사람들이 꽤 몰리겠죠.

 

 그런데, 그 가성비 있던 주택도 사람들이 몰리고 시간이 지나면 종부세 대상이 될겁니다. 그러면 또 더 외각으로 이동하는 사람이 생길 겁니다. 교통이 좋아졌으나 주거비 증가로 서울에서 더 멀리 사는 사람이 생길겁니다. 그리고 서울과 비서울간의 주거비용 차이도 커질것입니다. 집값은 그안에 사는 사람의 소득수준이나 지출수준에 영향을 받기 때문에 양극화가 심해질 것입니다. (부자가 많이 사는 동네는 집값이 더 비싸집니다. 살던 곳에서 멀리 이사하기 싫어하며 자녀들도 근방에 살도록 하고 싶어하기에 전통적인 부촌인 강남 인근지역의 집값이 비쌉니다. 또한, 각종 인프라도 부자들이 많이 사는 지역에 수요를 찾아서 몰려오고, 이는 주거환경 개선으로 이어지고 집값이 올라가도록 합니다.)

 

 그렇다면, 그 다음으로는 GTX교통비가 올라가는 것이 당연해집니다. 기존에는 서울- 수도권간 월세가 차이가 별로 안나니까 월간 왕복 GTX요금이 그 월세차이를 벗어나지 않는다는 가정하에서는 상승이 제한되는 효과가 있었다면,

 

 월세 갭이 벌어지면 상승가능 한도가 커지고, 시장에서는 민감하게 반응하여 GTX요금도 상승합니다.

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집은 필수재이기 떄문에 집에 부과되는 세금은 집에서 사는 모든 사람에게 비용의 증가요인으로 작용하며, 상당한 시일이 지난 후에는 양극화를 더 조장하게됩니다. 그리고 더 많은 사람이 더 외각으로 이동해서 살게되고 더 비싼 교통요금, 주거비용을 치루게 되는 방향으로 시장은 반응하게 될겁니다.

 

기업도 더 많은 임금을 지불해야 근로자를 유지할 수 있도록 바뀝니다. 유지하는 것도 중요하지만 근로자들이 피로하지 않은 상태로 더 의욕을 갖고서 일하는 것이 중요하다면 더 많은 임금을 지불해야 합니다. 왜냐하면 주거비로 많은 비용을 지출하고, 더 많은 시간을 통근에 소요하는 근로자는 쉽게 의욕을 잃기 때문입니다.

 

GDP도 오르고, 임금도 오를겁니다. 하지만 주거비가 더 많이 오르고 교통비도 오릅니다. 기업은 임금을 더 줘서 근로자에게 인센티브를 충분히 주기 어려워지고, 근로자는 가처분소득이 쉽사리 늘지 않는다는 기분을 느끼게 됩니다. 뭔가 활력을 잃은 모습이 되지 않을까 우려됩니다.

 

유일하게 좋은 경제주체가 있다면 세금수입이 늘어나는 정부입니다.(기업, 개인은 슬퍼요)

 

물론, 경제성장이 문제없이 작동한다는 가정하에서 좋습니다. 단기적으로는 일단 좋습니다.

 하지만 근로자가 행복하지 않다는 문제점은 경제의 활력도를 떨어뜨리고 창의성을 저하시켜 장기적으로는 큰 문제를 야기할 것입니다. 경제 성장동력이 없어지면 세금을 걷더라도 챙겨야할 군입이 늘어납니다.

 이런 일련의 변화속에서 도심에 빈집도 많이 생길겁니다. (중국인들이 사서 그냥 비워두는 집이 런던, 파리에 이미 많다고 하더라고요.) 그리고 일부 지역에는 홍콩처럼 벌집 아파트가 생길수도 있습니다. 그 아파트는 몇십년이 되어도 재건축이 되지 않고 있다고 합니다. 서울의 풍경도 양극화되어 매우 여유로운 동네와, 초밀집된 좁은 주거공간으로 사뭇 다른 분위기를 느끼게 될 수도 있을 것 같습니다.

 

 

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이상으로, 종부세와 주택에 대한 보유세의 영향에 대해서 생각해봤습니다.

 

GDP도 올라가고, 소득도 올라가지만 좀더 살아가기 힘든 세상.

주택에 세금이 많이 붙으면 그런 효과가 생깁니다.

 

월세에 상한을 두면 되지 않느냐? 라는 질문에 대한 답은 '부의 인문학'에서 냈습니다.

도시를 파괴하는 제일 효과적인 방법은 월세에 상한을 두는 것이다. 폭격은 오히려 비효율적이다.

 

임대 공급자들은 더이상 주거향상에 투자하지 않을 것이고, 주거여건이 악화되고 도시는 점차 파괴된다.

https://m.blog.naver.com/starland2005/221748178055

19.12.25. 도시를 파괴하는 것은 폭격이 아니라 임대료 통제 정책이다 (feat.부의 인문학)

 

2009년 겨울에 유럽여행을 할 때 일종의 국뽕을 느꼈습니다.

 

한국은 국민소득은 유럽국가보다 낮지만, 생필품이 저렴하고 주거비도 저렴하고 치안이 좋아서 살기 좋은 곳이다.

활력이 넘치는 한국 최고다.

 

주택에 대한 세금, 생필품에 대한 세금은 낮춰주어야 사람들이 활기차게 살지 않을까 하는 생각으로 글을 마무리 합니다.

 

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